稅客觀點

出售新制屋(房地合一)及舊制屋
採核實報稅者看這篇出售舊制屋，想以實際獲利報稅(核實制)，該如何做？

雖然所得計算原理大不同
但公式都要先算出 賣價 – 取得成本 – 費用 – 額外負擔 的總所得

取得成本 看這篇 售屋想以實際獲利報稅，成本怎麼算？
額外負擔 看這篇同時繼承房產及房貸，未來出售時，貸款能讓你少繳稅嗎？
這篇講費用！

先來看解釋令～
財政部83/02/08台財稅第831583118號函
核釋個人出售房屋，計算其財產交易所得可減除之成本及費用項目疑義。
說明：二、有關成本及費用之認列規定如下：（一）成本方面：包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），於房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。（二）移轉費用方面：為出售房屋支付之必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。三、至取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。

直接讀有點辛苦，直接盤點整理如下表，不行的已打Ｘ

申報方式，新舊制有同有異：

👉舊制
圖為111年出售舊制屋者，自行列舉必要費用及成本(核實制)的畫面：

點入 輸入必要的費用及成本，出現以下欄位

依項目加總填入後就完成了，要記得寄出證明文件才會過喔。

👉新制
1.逐項列報 (同整理的項目表)
2.未提示者可選擇按成交價額3%計算，上限30萬元。

✽常見問題來一下

🤔持有期間的房貸利息、管理費、房屋稅和地價稅能當費用嗎？
NO
常見買A屋的貸款，或是拿B屋去借款來買A屋，都不行。
持有期間的稅費，更不行。

🤔裝潢費沒有發票有機會列嗎？
估價單總有吧，附上金流就成一套了。
稅法核課期間為5年或7年，設計師會不會因為你的申報被查稅，就是另外一件事了。